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El valor del dólar Compra y venta de inmuebles: qué cambios asoman tras las últimas medidas económicas
Martín Boquete
21/08/2018 19:27
- ¿Advierte un rumbo definido en las medidas que se tomaron?

- Si se las toma en conjunto, todas denotan la preocupación del gobierno por dos cuestiones. Una es dar mayor certidumbre y transparencia al tipo de cambio, y la otra, reducir el déficit fiscal con el método de bajar el gasto y aumentar los ingresos públicos. El gobierno parece decir que con el nuevo dólar los exportadores y el agro tienen más dinero para aportar a la caja del Estado. Pero, al mismo tiempo, hace todo lo que puede, como subir la tasa de interés, para que los pesos que hay disponibles no se destinen a comprar dólares, y así evitar que éste se dispare.

Desde el pozo. Desde el 2003 en adelante, comprar departamentos mediante fideicomisos resultó una forma de preservar el valor de los ahorros.
Desde el pozo. Desde el 2003 en adelante, comprar departamentos mediante fideicomisos resultó una forma de preservar el valor de los ahorros.

- ¿Cómo espera que esto pueda repercutir en el negocio inmobiliario?

- Lo que tiene que ver con reducir el déficit fiscal es siempre a largo plazo: tiende a que el país tenga una mayor estabilidad y previsibilidad a futuro. Eso fue lo que vivimos hace pocos meses, cuando la demanda de departamentos se volcó a los créditos hipotecarios porque la gente imaginaba que iba a poder pagar la cuota con sus ingresos futuros. En cambio, lo que ocurre con el dólar afecta mucho más a corto plazo: cada vez que la paridad cambiaria se mueve, hacia arriba o hacia abajo, la actividad inmobiliaria decae, y a la inversa, cuando se mantiene acorde a la inflación, aumenta la compraventa de propiedades.

Martín Boquete. Experto en temas inmobiliarios en Toribio Achával.
Martín Boquete. Experto en temas inmobiliarios en Toribio Achával.

- ¿Por qué?

- Porque el precio de cualquier inmueble está expresado en dólares y la gente lo mide en esa moneda. Entonces, si el tipo de cambio es inestable no podemos saber cuánto nos va a costar comprarlo. En la práctica, cuando hay una suba abrupta del dólar, ocurre que mucha gente que ya estaba decidida a comprar y tenía los dólares en la mano suele llamarnos para decir que prefiere esperar. Es lógico: quieren que primero el mercado diga cuánto valen esos dólares en lugar de jugarse a una timba que les puede salir bien o mal.

- ¿Hay quienes especulan con esperar para comprar un inmueble más caro con los mismos dólares?

- Es lo que ya ocurrió con la devaluación posterior a la crisis de 2001, por ejemplo. En aquel momento, el mercado se ajustó por precio y cayó el valor en dólares de las propiedades en forma bastante significativa, hasta un 60 por ciento en algunos casos. Esto fue así porque los propietarios que necesitaban vender para pagar una obligación en pesos estuvieron dispuestos a bajar los precios para vender. Por supuesto, no espero ni deseo que vuelva a ocurrir algo así. Además, y lejos de entrar en comparaciones, lo que ocurre hoy es que, con la suba del dólar en estos últimos dos meses, los vendedores prefieren no vender antes que bajar los precios. Es decir que hoy tenemos un ajuste por cantidad de operaciones, no por precio.

Vista Golf Luxiry Apartments. En Canning, una de las localidades de mayor crecimiento, seguirá siendo negocio.
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- ¿Podría ocurrir que ahora también se ajuste por precio?

- Para eso tendrían darse condiciones de desastre, un descontrol del tipo de cambio, que el dólar suba hasta 45 pesos. Como decía antes, las medidas que se tomaron durante esta semana que pasó van claramente en el sentido contrario.

- ¿Cómo venían trabajando hasta hace dos meses?

- La actividad del primer cuatrimestre fue buena, impulsado por el crédito hipotecario, el valor estable del dólar y la confianza en la política económica general. En mayo empezó a decaer la confianza y el dólar fue simplemente la señal: la bengala que disparó el barco para pedir auxilio. El mercado inmobiliario se detuvo, y en junio y julio hubo un nivel de actividad más bajo que el normal. Recién a fines de julio el mercado empezó a reactivarse. Hoy estamos en un nivel de actividad bastante recuperado, aunque muy por debajo de lo que fue el primer cuatrimestre.

La Providencia. Los Resort y countries son propuestas interesantes en el mercado. Aquí uno de Zona Sur.
La Providencia. Los Resort y countries son propuestas interesantes en el mercado. Aquí uno de Zona Sur.

- ¿Qué esperan para el futuro?

- Somos vendedores, y depender de las ventas nos obliga a ser sanamente optimistas. Además, los últimos cuatrimestres de cada año siempre fueron los mejores, es la temporada alta del mercado inmobiliario. No hay explicación racional: será porque es primavera... También notamos algo de optimismo en las ventas desde el pozo, quizás porque esta devaluación hará que el costo de construcción sea menor en dólares. Si bien sabemos que toda suba del dólar genera aumentos en forma directa, como los insumos importados, y en forma indirecta, como la mano de obra o los insumos nacionales, lo cierto es que estas subas nunca son a la misma velocidad ni con la misma magnitud que la suba del dólar. Esto hace que la construcción pueda ser más competitiva en el mercado. En cambio, vemos menos expectativas en la venta con crédito hipotecario porque las condiciones se han vuelto más caras.

- Justamente usted dirige la comercialización de desarrollos inmobiliarios en pozo: ¿Cómo sobrelleva ese rubro el contexto actual?

- Este año, en general, los desarrollos no fueron muy beneficiados por el auge del crédito hipotecario porque esos créditos se usaron mayormente para comprar departamentos usados o recién terminados. El buen momento que esperaba vivir el real estate estaba vinculado más bien a proyectos de los fondos de inversión que se formaron para aprovechar el blanqueo de capitales. De hecho, se anunciaron o lanzaron emprendimientos de gran escala para clase media o media baja en ubicaciones secundarias como Flores, Haedo, Mataderos o Villa Lugano, para vender a 20 o 30 años, que ahora resultan más difíciles de vender. En general, siguen en marcha las obras que llevan adelante desarrolladores con espalda financiera como para hacerlo aunque la preventa no acompañe.

- ¿Qué compradores son los que siguen dispuestos a invertir?

- Básicamente son aquellos que tienen los dólares ahorrados y aquellos que tienen capacidad de ahorro para pagar en cuotas la compra del departamento. También está el consumidor final que ve con optimismo su desarrollo económico personal y compra un lote para construir su casa en los próximos años. En todo esto juega la tradición argentina que es volcarse al inmueble para proteger el patrimonio, cuidar los ahorros, el ladrillo como resguardo del valor.